深圳前海|鸿图

认清现实，直面挑战！

【资料图】

昨天，深圳住建局发文指出：

结合深圳市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。

这样的表态算是大姑娘上轿头一遭，起码在今年是次。这意味着，

深圳出招救市是早晚的事情！

重点在于要抓好贯彻落实各项政策。具体如何贯彻怎样落实，将会结合深圳房地产实际情况。

而现在深圳房地产实际情况并不乐观，除了分化加剧，还有房价下跌……

今日概帮主总结出八大楼市事实，希望能够直面现实，让房地产回到健康发展的轨道上来。

一句话，该出手时就出手！

希望有关方面该救市时赶紧出招！

事实1、

市场分化持续加剧！

过去是“二八”分化，现在是“一九”，甚至低于这个水平。也就是说，能够卖得动卖得好的项目越来越少。

从近正在开盘的几个项目的认筹情况来看，除了一个项目认筹超过推盘量外，其它几个都低于推盘量，甚至低于50%。

来源大巫找房整理

即使是热点南山的项目，都难以幸免。值得注意的是，一些项目之前几期基本上都是热销，到现在开始滞销。

这意味着什么？意味着市场的分化已经接近临界点。

临界点一过，分化也就停止，楼市或将进入全面滞销周期，到时候，再出手救市可能已经晚了。

事实2、

板块轮动悄然结束！

在深圳，一直有板块轮动说，也就是说，过去是西部热东部冷，南部热北部冷，现在是全面冷。

在板块轮动说中，深圳楼市的热度有向西走的事实，同时有向北转的趋势，更有向东看的期许。

坊间流传的板块轮动时间图

但经过一段时间的折腾，现在看来，板块轮动的时钟基本停电了。

楼市轮到北面光明和观澜，就后继乏力，持续冷却。东部龙岗和坪山，望眼欲穿都等不来轮动的钟点。

楼市板块轮动不起来，这意味着市场开始固化，流动性变弱，楼市的热度和温度都在逐渐退却。

事实3、

房价下跌已成事实！

深圳房价节节攀升，这是过去的传说，为避免高房价被诟病，从2018年开始就不再公布深圳房价。

坚挺若梧桐山的房价到了今天，也越来越脆弱。从许多片区来看，其实深圳房价已经阴跌许久了。

不仅是新盘获批售价低于预期，包括开盘时，许多项目为了促销，又给了更多的现场折扣和优惠。

更严重的是，许多片区的房价，包括罗湖南山宝安龙华的二手房价，都跌穿了二手房参考价。

有统计显示，今年1月，深圳房价环比已经下跌了3.88%。到了第三季度的7月，房价下跌还在持续。

数据来源|网络

事实4、

去化周期不断加大！

在深圳，住宅的去化周期几乎都在一年以内，原本去化周期比较长的多半是商办或公寓，一般去化都在一年以上。

现在，深圳住宅的去化周期同样再延长，已经普遍超过一年半载，要赶上商业地产商务公寓了。

乐有家数据

今年2、3、4月，深圳一手住宅去化周期不断加大，从14.5个月延长到15.3个月，持续加大。

这意味着楼市的库存不断加大，库存越大，去化越长。

而且现在市场已经出现一种趋势，“商转住”，就是把已经严重过剩的商业用地转为住宅用地。前段时间拍卖的几块宅地就是商地改过来的。

未来的住宅市场供应无疑或会加大，这对楼市而言，库存的负担会更重，去化的周期会更长。

事实5、

商业物业基本卖不动！

即使是不限售不限贷的商业类物业，包括商办和公寓，基本都卖不动了，这是深圳楼市又一严峻事实。

无论是大户型类的企业公馆，还是小面积段的青年公寓，无论是投资还是自住，都遭遇困局。

据有关统计机构数据显示，进入今年，深圳商务公寓成交量大幅缩水，无论是供应量和成交量都低于同期。

数据来源克而瑞

许多商业地产后都采用非市场化的手段来处理，不是低价转让给第三方，就是关门放在那里捂着。

相当于按下了暂停销售键，不卖了，反正也卖不动，给再高的回佣也卖不动，只有等春暖花开的时候。

事实6、

购买力正在衰竭！

要说购买力，深圳的确当仁不让，曾经深圳楼市号称自愈力极强，理由无非是基于购买力强大的事实。

但现在面临不断下行的市场，过去多半持币观望的置业者，现在更多是袖手旁观，甚至割肉离场。

这意味着，房子的资金虹吸效应正在逐渐消失，买房置业投资的动力正在关机。当然，刚需还在。

不过，现在的购买力基本上变成“纸老虎”，徒有其表，威风不再。为什么，因为买房消费的信心正在消失。

是什么导致了信心的消失？原因很多，这是一个值得思考的问题。现在需要的是，如何重启市场信心。

事实7、

不少民企要死不活！

要说现在谁难，除了收不到房的业主，还有卖不动房的企业。当前问题除了保交楼，还应保房企。

房子卖不动，投入的资金回不了水，许多房企面临严重的流动性枯竭，各种问题也就浮出水面，按下葫芦起了瓢。

不仅银行债务还不上，供应商欠款给不了，而且连工资都发不出来。

雪上加霜的是，银行又不给新融资，到处拆借已经没门，不仅无法保交楼，甚至无法保生存。

有能力的抱国企大腿，没能力的只有等太阳从西边升起。反正一句话，赖在那里，无可奈何！

即使在深圳，这样的房企为数不少。这个事实有点残酷，但要坦然面对。

事实8、

救市的呼声不绝于耳！

近可以看到，从中央到地方，从官方到民间，其实也意识到房地产市场的严重性，并开始着力解决问题。

现在的政策是，上层已经发话，鼓励地方上因城施策，生产自救。

概帮主认为，救市措施不能再犹抱琵琶半遮面，而是应该旗帜鲜明早点出台。

尤其是深圳，具有强大指标意义和示范作用的深圳楼市，必须早一点拿出实际的救市措施，给市场以信心。

昨天住建局的积极表态，或许意味着，救市新政已在路上……

咱们拭目以待吧！

后说一句，像深圳这样底蕴深厚的楼市，相信给点阳光就会灿烂。

END

出品丨金概率集团

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